Por primera vez desde que nos sumergimos en esta larga crisis económica, las opciones para hipotecarse han dejado de empeorar y, con timidez pero de forma clara, mejoran en algunos casos.
En materia de compra-venta de inmuebles libres, fuera de los balances de los bancos, Bankinter fue el primer banco en publicitar hipotecas a un tipo razonable y, además, con opciones de dación en pago en su clausulado. Deja en evidencia que esta posibilidad jurídica no tiene por qué encarecer los préstamos, si los requisitos y análisis de riesgo son los adecuados. La Hipoteca Sin, también llamada "Hipotica" de Bankinter lanzada a finales de septiembre mantiene su tipo desde Euribor + 1,95%. Permite financiar la compra de nuestra primera vivienda pero para lograr este tipo hay que cumplir una serie de requisitos: que los ingresos de todos los titulares del préstamo alcance al menos los 3.000 euros mensuales, obliga a la domiciliación de la nómina y 3 recibos y también se debe contratar seguro de hogar y otro de vida. No tiene comisión de apertura.
Este producto de financiación ha marcado la tendencia posterior del mercado, en cuanto a rango de tipos de interés, exigencias de ahorros y vinculación. Resumiendo, las condiciones hipotecarias ofertadas y exigencias que están marcando este 2014 y que, probablemente, lo sigan determinando son: Tipos de interés por debajo de Euribor + 2, pero sin acercarse al diferencial de un punto porcentual. No es descabellado pensar que bien entrado el año, haya alguna competencia que se acerque a Euribor + 1,50, pero no será hasta que la situación económica y la morosidad del banco en cuestión mejoren de forma notable.
El crédito competitivo para que las clases medias compren vivienda, ni está ni se le espera. Al menos si consideramos como clase media a las familias cuyos ingresos no superan los 1.000 euros por persona. Los 2.500 a 3.000 euros son los ingresos netos mínimos que los bancos exigen de los titulares hipotecarios, con lo que dos mileuristas quedan fuera del mercado.
Sin ahorros, no vale la pena entrar por la puerta de una oficina bancaria o intentar tramitar una hipoteca online. La época en que era posible contratar un préstamo al 100% más gastos, con nuestra corriente casi a 0, han pasado a la historia. Realmente nunca se debería haber concedido crédito a clientes sin capacidad de ahorro. Otra cosa es el nivel de ahorros exigido. La oferta actual, que como máximo financia el 80% del valor de compra-venta, obliga a tener ahorrados el 20% del valor de la casa más una cantidad superior al 10% de la hipoteca, lo que deja fuera del mercado a un número muy importante de demandantes. Antes o después, algún banco financiará el 100% de la compra-venta a tipos competitivos, exigiendo solo que se aporten los gastos de la operación.
Si no lo hacen aún, es porque estas hipotecas las limitan a los que les compran casas a los bancos. Hay que decir que la oferta de hipotecas de pisos de bancos es muy opaca. Se puede comprar casas a los bancos a Euribor +1,25%, pero no lo publicitan.
El próximo competidor que entra en escena es el coloso Banco Santander, que tanto con su marca tradicional como con su online, iSantander, ofrece la nueva Hipoteca de Banco Santander, destinada a la compra de vivienda nueva, primera o segunda residencia y referenciado a Euribor + 1,99%. Sin comisiones de apertura, de estudio, su plazo máximo varía según el tipo de vivienda, hasta 30 años para primera vivienda y de 25 años en caso de segunda vivienda, con un límite de financiación que varía también por la naturaleza de la vivienda entre el 80% del valor de tasación o precio de compra-venta (el menor de los dos) si fuera primera y un 70% si fuera segunda. Respecto a la vinculación para conseguir este tipo de interés, hay que domiciliar la nómina (o suma de las nóminas de los prestatarios) por importe superior a 2.500 euros o de los seguros sociales en el caso de ser autónomo, realizar compras con 4B o Visa del Banco por importe superior a 500 euros, pagar al menos 9 recibos a través de la cuenta en la que está domiciliado el préstamo en los 3 meses anteriores a la revisión del préstamo y contratar un seguro multirriesgo hogar con Aegon Santander Generales, Seguros y Reaseguros, regalando el importe equivalente a la prima del seguro del primer año. El problema claro de esta hipoteca es la vinculación mínima, que encarece y dificulta en gran medida disfrutar de sus mejores tipos de interés.
Además deja en evidencia, a nuestro modo de ver, la falta de estrategia diferenciada entre en Banco Santander y el iSantander. Un banco online no puede replicar lo que hace su matriz; una hipoteca online ha de tener poca vinculación, si quiere tener sentido. Muy relacionado con lo que decimos, acaba de entrar en la liza el competidor online de referencia, ING Direct.
Con su Hipoteca Naranja , ING Direct ha reducido los tipos de su hipoteca de referencia desde Euribor + 2,29% a Euribor + 1,99%. Su plazo de amortización es de hasta 40 años, sin comisiones ni cláusulas de suelo. Para ello debe ser considerado cliente activo cumpliendo los siguientes requisitos: tener nómina domiciliada o tenga contratado algún producto de ahorro o inversión con la entidad. Con esta hipoteca ya empezamos a competir de forma transparente, ya que la vinculación es más que razonable.
En cuanto a las subrogaciones o cambio de banco, forma que tiene un cliente de mejorar las condiciones de su hipoteca, poco interés muestran las entidades financieras en captar clientes de otros bancos. A fin de cuentas, las buenas condiciones de los buenos momentos están a años luz de los tipos actuales. La mejor de Deutsche Bank, por ejemplo, resulta interesante a un público objetivo más que limitado. Los que podrían estar interesados en ella, hipotecados con Euribor más tres y peores, llevan poco tiempo como para que la subrogación tenga éxito.
La HipoteCambio db que comentamos ofrece un 3% de interés el primer año y el resto de los años Euribor + 1,95%. Para conseguir el interés del primer año hay que contratar un seguro de pagos protegidos (en caso contrario se pagaría un 3,50%) y para el resto de los años: domiciliación de nómina o ingreso mensual equivalente por importe mínimo igual a una cuota del préstamo, domiciliación de al menos 3 recibos mensuales de suministros básicos, contratación de una tarjeta de débito y una tarjeta de crédito Deutsche Bank, con utilización mínima anual de la tarjeta de crédito por importe de 3.000 euros, seguro de hogar y seguro de vida por un importe mínimo equivalente al 70% del capital vivo del préstamo.
Se puede resumir la actualidad hipotecaria como el fin de la travesía en el desierto, pero sin llegar en absoluto a oasis alguno.las mejores hipotecas en el inicio del año
