Cuando vamos a firmar una hipoteca nos solemos enfrentar a una pila de documentos repletos de ‘letra pequeña’. lo normal es que leamos todas las condiciones y demos más importancia a los conceptos básicos como el diferencial, el interés inicial o las vinculaciones, pero más allá de estos puntos hay otras cláusulas menos conocidas pero igual de importantes. las de cancelación anticipada, flexibilización o la de responsabilidad hipotecaria son algunas de ellas.
Lo primero que debemos hacer es darnos cuenta de que antes de la firma convienerevisar el contrato de préstamo hipotecario con el notario para no llevarnos sustos y que nos expliquen bien las condiciones. sobre todo aspectos que no quedan tan claros como son estas algunas de estas cláusulas:
1.- comisiones por cancelación anticipada: suele ser uno de los lados oscuros de un préstamo. hay que andar con ojo con esta penalización ya que se suele utilizar en algún momento de la vida del préstamo, y se puede negociar
2.- impacto de las vinculaciones: lo normal es que la hipoteca venga de la mano de la obligatoriedad de contratar un seguro de hogar o de vida, o algún gasto mínimo de tarjetas de crédito o aportación anual a planes de pensiones. aunque por ley solamente es obligatoria la contratación del seguro de incendios, en el contrato se definirá la forma en la que – si en algún momento no podemos cumplir con estos requisitos de vinculaciones, por ejemplo porque vayamos más justos de dinero – se revisará al alza el diferencial de la hipoteca. en pocas palabras, nos puede salir más caro que antes porque esas “revisiones” por cancelar una vinculación pueden aumentar el tipo de interés hasta en un 1%
3.- cláusula suelo: es muy importante que no se acepten, hay suficiente oferta muy competitiva en el mercado que no las contemplan, y una cláusula suelo no te permitirá beneficiarte del bajo nivel actual del euribor. son legales pero en el tribunal supremo ha declarado como “abusivas” las que han demostrado poca transparencia. hay que leer bien este apartado porque todavía hay entidades que tienen estas cláusulas abusivas pero las esconden como otros conceptos, como por ejemplo las cláusulas túnel
4.- cláusula “en caso de”: se trata de esos puntos en los que se modifican las condiciones económicas del préstamo “en el caso de que” cambien nuestra situación o la de la vivienda. pueden no afectarnos ahora pero sí durante la vida de una hipoteca (que de media podemos decir que duran unos 25 años). aquí se incluyen, entre otras, las de subrogaciones (cuando cambias de acreedor) y modificaciones contractuales o novaciones (cambiar los términos de una hipoteca)
5.- cláusulas de flexibilidad: son las que te permiten por ejemplo no pagar una cuota o posponerla por condiciones extraordinarias; pagar 14 cuotas en lugar de 12 en un año concreto o pagar solo intereses ante una incapacidad de hacer frente al préstamo. aunque suelen ser positivas para los clientes por la capacidad de adaptarse a las necesidades de cada momento, pueden costarnos dinero. “hay que mirar si conllevan penalizaciones en el coste de la hipoteca, porque a veces nos llevamos sorpresa”, detalla villén
6.- las cláusulas específicas en el caso de que no podamos pagar la hipoteca:conviene leer todas las posibilidades y saber de antemano cómo va a actuar el banco a la hora de ejecutar y reclamar la hipoteca que hemos firmado, tanto en costes como en plazos
7.- responsabilidad hipotecaria: se trata del importe máximo por el que responde el que firma un préstamo contando los intereses y las costas (gastos judiciales). en este sentido, “hay que tener en cuenta que algunas entidades aplican intereses de demora altos” y conviene estar atentos, ya que luego los impuestos se liquidan no por el importe del préstamo, sino por esta responsabilidad hipotecaria, que suele variar entre 1,4 y 2 veces el importe del préstamo. cuanto menor sea la responsabilidad hipotecaria, menos impuestos pagaremos
Préstamo Hipotecario Bonificado La Caixa
Financiación pensada para comprar una vivienda o hacer reformas en ella.
Los préstamos hipotecarios de ”la Caixa” te permiten comprar una vivienda o hacer reformas en ella, rehabilitarla o ampliarla, disponiendo de todo el capital de una sola vez y con un plazo máximo de 30 años.
- Dispondrás del capital de una sola vez, al inicio de la operación.
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- Podrás escoger el tipo de interés que mejor se adapte a ti.
- Si decides anticipar los pagos de tu hipoteca, puedes elegir entre rebajar la cuota mensual o reducir el plazo.
- Dispones de 24 meses de carencia durante los que solo pagarás intereses
Puedes elegir entre las siguientes modalidades:
- Interés mixto: te permite tener un tipo de interés fijo durante los primeros años (3, 5, 10, 15 o 20, según elijas) y, a partir de ese momento, pasa a ser variable.
- Interés fijo: te garantiza un interés y una cuota que no variarán durante toda la vida de la operación.
- Interés variable: cada año o semestre, se ajusta a las tendencias del mercado.
- Con cuota fija: dispones de una cuota fija durante toda la operación, pero también de un tipo de interés variable. Las variaciones repercuten en el plazo de devolución. De este modo, si el tipo de interés baja, se reduce el plazo de amortización; mientras que, si el tipo de interés sube, el plazo de amortización aumenta hasta un máximo de 30 años.
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Protección de las cláusulas suelo
La protección frente a las cláusulas suelo en las hipotecas para consumidores y usuarios tiene tres fases.
1.- Un primer control es el de su incorporación al contrato
Si se “supera” ese primer control, quedan pendientes dos controles más:
2.- El control de transparencia: se supera si ha habido comprensión real por el suscriptor.
3.- El control de abusividad del contenido: se aprueba si existe equilibrio entre las obligaciones de las partes.
Hay que tener en cuenta, que al referirse la cláusula suelo al objeto del contrato, en principio, queda excluida del control de abusividad, según la directiva 93/13. Pero esta directiva deja abierta la ventana a la impugnación cuando dice “siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible”.
Es decir, la directiva 93/13 excluye el control de abusividad de las cláusulas que recaen sobre el objeto del contrato. Pero el TJUE ha afirmado que los estados pueden mantener una posición más rigurosa en beneficio del consumidor, indicando en la sentencia de 3/6/2010 que “los artículos 4, apartado 2 y 8 de la Directiva, deben interpretarse en el sentido de que (….) no se oponen a una normativa nacional (….) que autoriza un control jurisdiccional del carácter abusivo de las cláusulas contractuales que se refieren a la definición del objeto principal del contrato o a la adecuación entre, por una parte, precio y retribución y por otra, los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, aunque estas cláusulas estén redactadas de manera clara y comprensible”.
No se puede acudir directamente a la abusividad de entrada, pero sí se puede enjuiciar su transparencia en base a:
1.- La Directiva 93/13 indica que “los contratos deben redactarse en términos claros y comprensibles, que el consumidor debe contar con la posibilidad real de tener conocimiento de todas las cláusulas” y en el artículo 5 dispone que “en los casos de contratos en que todas las cláusulas propuestas al consumidor o algunas de ellas consten por escrito, estas cláusulas deberán estar redactadas siempre de forma clara y comprensible."
2.- La Ley 7/1998 de Condiciones Generales de Contratación exige en su artículo 5 apartado 5, que las condiciones generales se ajusten a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez.
3.- El artículo 80 del Texto refundido de la LDCU exige que las cláusulas no negociadas individualmente tengan “concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa”.
En resumen, el consumidor debe conocer la importancia y relevancia de este tipo de cláusulas y su alcance económico sobre lo va a tener que pagar. Y este análisis lo lleva a cabo el Tribunal Supremo en su sentencia, sobre la base del “consumidor medio” sin necesidad de entrar en el examen subjetivo de cada contratante que exigiría el planteamiento de un error como vicio en el consentimiento. Concluye el Tribunal Supremo que las cláusulas suelo analizadas no superan el control de transparencia por que:
Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento que forma parte del objeto principal del contrato. Venía “entremezclado” entre otras cláusulas sin darle la relevancia que tiene.
Se incluyen de forma conjunta con las cláusulas techo como si se tratase de una contraprestación, pero éstas son irrelevantes por que no eliminan la falta de transparencia del suelo, y además son engañosas por que generan la impresión de simetría.
No se hacen simulaciones de escenarios de acuerdo a las previsiones razonables de los tipos de interés en el momento de la contratación.
No se compara con otros tipos de préstamo de la propia entidad.
En definitiva, el consumidor no emite un consentimiento informado.
1.- Un primer control es el de su incorporación al contrato
Si se “supera” ese primer control, quedan pendientes dos controles más:
2.- El control de transparencia: se supera si ha habido comprensión real por el suscriptor.
3.- El control de abusividad del contenido: se aprueba si existe equilibrio entre las obligaciones de las partes.
Hay que tener en cuenta, que al referirse la cláusula suelo al objeto del contrato, en principio, queda excluida del control de abusividad, según la directiva 93/13. Pero esta directiva deja abierta la ventana a la impugnación cuando dice “siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible”.
Es decir, la directiva 93/13 excluye el control de abusividad de las cláusulas que recaen sobre el objeto del contrato. Pero el TJUE ha afirmado que los estados pueden mantener una posición más rigurosa en beneficio del consumidor, indicando en la sentencia de 3/6/2010 que “los artículos 4, apartado 2 y 8 de la Directiva, deben interpretarse en el sentido de que (….) no se oponen a una normativa nacional (….) que autoriza un control jurisdiccional del carácter abusivo de las cláusulas contractuales que se refieren a la definición del objeto principal del contrato o a la adecuación entre, por una parte, precio y retribución y por otra, los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, aunque estas cláusulas estén redactadas de manera clara y comprensible”.
No se puede acudir directamente a la abusividad de entrada, pero sí se puede enjuiciar su transparencia en base a:
1.- La Directiva 93/13 indica que “los contratos deben redactarse en términos claros y comprensibles, que el consumidor debe contar con la posibilidad real de tener conocimiento de todas las cláusulas” y en el artículo 5 dispone que “en los casos de contratos en que todas las cláusulas propuestas al consumidor o algunas de ellas consten por escrito, estas cláusulas deberán estar redactadas siempre de forma clara y comprensible."
2.- La Ley 7/1998 de Condiciones Generales de Contratación exige en su artículo 5 apartado 5, que las condiciones generales se ajusten a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez.
3.- El artículo 80 del Texto refundido de la LDCU exige que las cláusulas no negociadas individualmente tengan “concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa”.
En resumen, el consumidor debe conocer la importancia y relevancia de este tipo de cláusulas y su alcance económico sobre lo va a tener que pagar. Y este análisis lo lleva a cabo el Tribunal Supremo en su sentencia, sobre la base del “consumidor medio” sin necesidad de entrar en el examen subjetivo de cada contratante que exigiría el planteamiento de un error como vicio en el consentimiento. Concluye el Tribunal Supremo que las cláusulas suelo analizadas no superan el control de transparencia por que:
Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento que forma parte del objeto principal del contrato. Venía “entremezclado” entre otras cláusulas sin darle la relevancia que tiene.
Se incluyen de forma conjunta con las cláusulas techo como si se tratase de una contraprestación, pero éstas son irrelevantes por que no eliminan la falta de transparencia del suelo, y además son engañosas por que generan la impresión de simetría.
No se hacen simulaciones de escenarios de acuerdo a las previsiones razonables de los tipos de interés en el momento de la contratación.
No se compara con otros tipos de préstamo de la propia entidad.
En definitiva, el consumidor no emite un consentimiento informado.